110 Prozent Finanzierung fürs Eigenheim ohne Eigenkapital und was Banken dafür sehen wollen

Von Kai Wisinger

26.04.2026 · Lesezeit ca. 5 Min.

Hände von zwei Personen, die an einem Holztisch mit Laptops und Dokumenten arbeiten.

Was bedeutet 110 Prozent Finanzierung eigentlich?

Der Begriff ist schnell erklärt. Bei einer normalen Baufinanzierung bringst du Eigenkapital mit, das zumindest die Kaufnebenkosten abdeckt. Das sind in Hessen rund 8 bis 12 % des Kaufpreises, in anderen Bundesländern je nach Grunderwerbsteuer etwas mehr oder weniger. Du bekommst also einen Kredit über 100 % des Kaufpreises und zahlst die Nebenkosten aus eigener Tasche.

Bei einer 110 Prozent Finanzierung übernimmt die Bank neben dem Kaufpreis auch die kompletten Nebenkosten. Du bringst kein oder so gut wie kein Eigenkapital mit. Die Bank finanziert damit mehr, als die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs wert ist. Daher kommt der Name 110 %. Manchmal ist auch von Vollfinanzierung die Rede, je nachdem ob tatsächlich alle Nebenkosten eingeschlossen sind.

In Hessen, also auch rund um Frankfurt, liegt die Grunderwerbsteuer bei 6 %. Rechne dazu noch Notarkosten von circa 1,5 bis 2 % und eventuell die Maklerprovision, dann bewegst du dich schnell bei 8 bis 12 % Nebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 32.000 bis 48.000 €, die entweder du oder die Bank stemmen muss. Das ist kein Kleingeld.

Wann vergeben Banken eine 110 Prozent Finanzierung?

Einfach so bekommt das nicht jeder, und ehrlich gesagt ist das auch richtig. Banken, die solche Kredite leichtfertig vergeben haben, haben in der Vergangenheit ganze Volkswirtschaften in die Knie gezwungen. Die Finanzkrise 2008 hat gezeigt, wohin das führt.

Deshalb prüfen deutsche Banken bei einer 110 Prozent Finanzierung besonders genau. Zuerst schauen sie auf dein Einkommen. Es muss ausreichend hoch und vor allem stabil sein, ideal ist eine unbefristete Festanstellung. Selbstständige haben es hier deutlich schwerer, unmöglich ist es aber nicht, dazu gleich mehr. Dann geht es um deine Bonität, also deinen Schufa-Score und deine gesamte Schuldenlage. Bestehende Konsumkredite und Leasingverträge fließen in die Berechnung ein. Am Ende zählt die Immobilie selbst, denn eine Bank finanziert niemals blind. Das Objekt muss einen belastbaren Wert haben, gut liegen und seinen Preis wert sein.

Wer eine 110 Prozent Finanzierung möchte, muss in den anderen Bereichen richtig stark aufgestellt sein. Was an Eigenkapital fehlt, müssen Bonität und Einkommen mehr als ausgleichen.

Selbstständige und die 110 Prozent Finanzierung

Das ist ein Kapitel für sich. Viele Selbstständige, Freelancer und Unternehmer kennen das Problem, dass ihr Einkommen auf dem Papier anders aussieht als in der Realität. Steuerliche Gestaltung, schwankende Jahresumsätze und wechselnde Betriebskosten machen es der Bank schwer, ein verlässliches Einkommen zu ermitteln.

Aus meiner Erfahrung mit Kunden in Frankfurt und der Region Limburg weiß ich, dass es trotzdem geht. Dafür müssen die Unterlagen sauber aufbereitet sein und bei der passenden Bank landen. Selbstständige werden von Bank zu Bank sehr unterschiedlich bewertet. Manche Institute sind deutlich offener, andere lehnen pauschal ab. Bei deiner Filialbank bekommst du genau eine Einschätzung. Als unabhängiger Finanzierungsmakler habe ich Zugang zu einem breiten Bankennetzwerk und weiß, wo dein Antrag eine Chance hat.

Was kostet eine Vollfinanzierung im Vergleich?

Sie kostet mehr. Das ist eine unangenehme Wahrheit, aber sie gehört auf den Tisch. Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto höher ist das Risiko für die Bank, und das lässt sie sich über einen höheren Zinssatz bezahlen. Dieser Aufschlag kann je nach Marktlage zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkten liegen. Das klingt nach wenig. Bei einem Kredit über 400.000 € und einer Laufzeit von 25 Jahren macht es aber schnell einen fünfstelligen Betrag aus.

Durch den höheren Kreditbetrag ist auch die monatliche Rate höher. Die Gesamtschulden sind größer, und du brauchst länger, bis dir ein ordentlicher Teil der Immobilie wirklich gehört. Falls du in den ersten Jahren verkaufen müsstest, kann es passieren, dass der Verkaufspreis kaum ausreicht, um den Kredit vollständig abzulösen.

Das klingt jetzt vielleicht abschreckend. Ich rate nicht grundsätzlich zur 110 Prozent Finanzierung, ich halte sie aber auch nicht grundsätzlich für falsch. Es kommt auf deine Lage an.

Für wen ist eine 110 Prozent Finanzierung sinnvoll?

Es gibt Situationen, in denen eine 110 Prozent Finanzierung eine kluge Lösung ist. Vielleicht hast du erhebliches Vermögen, das gerade anderweitig gebunden ist, etwa in einem Aktienportfolio oder in Unternehmensanteilen. Wirft dieses Kapital eine höhere Rendite ab, als dein Hypothekenzins kostet, dann kann es finanziell sinnvoll sein, das Eigenkapital nicht einzusetzen.

Oder du bist jung, hast ein sehr gutes und sicher steigendes Einkommen, aber noch keine Zeit gehabt, Eigenkapital aufzubauen. In Großstädten wie Frankfurt passiert das häufiger, als man denkt. Die Lebenshaltungskosten und die Mieten sind hoch, und trotzdem hast du einen sehr guten Job mit Perspektive. Dann kann eine 110 Prozent Finanzierung der Einstieg ins Eigenheim sein, auf den du sonst noch viele Jahre warten würdest.

Grundlage ist immer eine ehrliche Haushaltsrechnung. Die monatliche Rate muss bequem tragbar sein und nicht nur gerade so. Ein kaputtes Auto, ein Jobwechsel oder eine Erkrankung kommen selten gelegen. Wer auf Kante finanziert, gerät dann schnell in Schwierigkeiten. Einen ersten Anhaltspunkt, welcher Kaufpreis zu deinem Einkommen passt, gibt dir der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Wie läuft das konkret ab?

Ob du mit oder ohne Eigenkapital finanzierst, der Weg ist ähnlich. Er beginnt mit einem offenen Gespräch, in dem ich deine Ausgangslage realistisch einschätze. Dabei schaue ich auf dein Einkommen, deine bestehenden Verbindlichkeiten, die Immobilie selbst und deine Pläne für die nächsten Jahre.

Dann bereite ich die Unterlagen so auf, dass sie bei der passenden Bank gut ankommen. Das klingt nach einer Kleinigkeit, entscheidet in der Praxis aber oft über Zusage oder Ablehnung. Ich sehe regelmäßig Anfragen, die bei einer Bank abgelehnt wurden und bei einer anderen problemlos funktioniert hätten, wenn sie anders aufbereitet worden wären.

Danach reiche ich den Antrag gezielt bei den Banken ein, die zu deiner Situation passen. Anfragen nach dem Gießkannenprinzip schaden nur deiner Schufa, deshalb gehe ich hier mit Plan vor. Bis zur finalen Zusage und Abwicklung begleite ich dich.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du überlegst, ob eine 110 Prozent Finanzierung für dich in Frage kommt, musst du noch nichts entscheiden. Der erste Schritt ist ein Gespräch, das dich nichts kostet und zu nichts verpflichtet. Danach hast du einen klaren Überblick darüber, was in deiner Situation möglich ist und was nicht.

Meist kläre ich das schon im ersten Gespräch, am Telefon, per Video oder persönlich in Frankfurt oder Limburg. Du weißt danach, wo du stehst, und das allein ist schon viel wert.

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Fragen und Antworten

Ist eine 110 Prozent Finanzierung in Deutschland legal und üblich?

Ja, eine 110 Prozent Finanzierung ist in Deutschland legal und wird von einer Reihe von Banken angeboten. Der Standard ist sie nicht, eine seltene Ausnahme aber auch nicht. Banken bewilligen sie, wenn Einkommen und Bonität des Antragstellers stark genug sind, um das fehlende Eigenkapital auszugleichen. Für die Bank ist das eine reine Risikoabwägung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens bei einer 110 Prozent Finanzierung?

Bei einer echten 110 Prozent Finanzierung bringst du kein Eigenkapital mit, die Bank übernimmt also Kaufpreis und Nebenkosten vollständig. In der Praxis verlangen viele Institute trotzdem einen kleinen Eigenanteil, oft 5 %, um ihr Risiko etwas zu senken. Welche Variante für dich möglich ist, hängt von deiner Situation ab.

Bekomme ich als Selbstständiger eine 110 Prozent Finanzierung?

Das ist möglich, aber anspruchsvoller als für Angestellte. Banken brauchen bei Selbstständigen belastbare Einkommensnachweise über mehrere Jahre, meist die letzten zwei bis drei Steuerbescheide und betriebswirtschaftliche Auswertungen. Wer seine Unterlagen gut aufbereitet und den richtigen Bankpartner findet, hat auch als Selbstständiger realistische Chancen.

Sind die Zinsen bei einer 110 Prozent Finanzierung deutlich höher?

Ja, in der Regel schon. Je höher der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Kredit und Immobilienwert, desto höher der Zinssatz. Der Aufschlag hängt von Bank und Marktlage ab und liegt oft zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkten im Vergleich zu einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital. Über die gesamte Laufzeit kann das eine erhebliche Summe ausmachen.

Was passiert, wenn mein Antrag abgelehnt wurde?

Eine Ablehnung bei einer Bank bedeutet nicht, dass eine Finanzierung grundsätzlich unmöglich ist. Jede Bank bewertet Anträge nach eigenen Kriterien. Als unabhängiger Finanzierungsmakler mit Zugang zu über 600 Banken prüfe ich, welche Institute besser zu deiner Situation passen, und bereite den Antrag entsprechend auf. Viele meiner Kunden hatten vor dem ersten Gespräch mit mir bereits eine oder mehrere Absagen erhalten.

Was ist der Unterschied zwischen 100 und 110 Prozent Finanzierung?

Bei einer 100 Prozent Finanzierung übernimmt die Bank den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zahlst du aus eigenem Geld. Bei einer 110 Prozent Finanzierung finanziert die Bank zusätzlich die Nebenkosten ganz oder größtenteils mit. Beide Varianten gelten als Vollfinanzierung und setzen ein starkes, stabiles Einkommen voraus.

Wie viel Haus kann ich mir ohne Eigenkapital leisten?

Das hängt vor allem von deinem Einkommen, deinen laufenden Ausgaben und der Rate ab, die du dauerhaft tragen kannst. Ohne Eigenkapital ist der Kreditbetrag höher, deshalb sollte die Rate mit ausreichend Puffer kalkuliert sein. Verbindlich klären lässt sich das nur mit einer vollständigen Haushaltsrechnung.