19.02.2026

Viele Menschen träumen vom Eigenheim, haben aber ein Problem: Das Geld für die Nebenkosten fehlt einfach. Kaufpreis, Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, dazu noch der Umzug und vielleicht ein paar Renovierungen. Da kann einem schnell der Kopf schwirren. Kein Wunder also, dass der Begriff 110 Prozent Finanzierung immer häufiger gegoogelt wird. Aber was steckt eigentlich dahinter? Und vor allem: Ist das für dich eine reale Option oder eher ein schöner Traum? Lass mich das ehrlich durchleuchten. Denn gerade bei diesem Thema kursieren im Netz viele halbgare Informationen, die dir im schlimmsten Fall teuer zu stehen kommen.

Von: Kai Wiesinger

Der Begriff ist eigentlich recht simpel erklärt. Bei einer normalen Baufinanzierung bringst du Eigenkapital mit, das zumindest die Kaufnebenkosten abdeckt. Das sind in Deutschland je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Du bekommst also einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises, die Nebenkosten trägst du selbst. Bei einer 110 Prozent Finanzierung hingegen übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die kompletten Nebenkosten. Du bringst schlicht gar kein oder so gut wie kein Eigenkapital mit. Die Bank finanziert damit mehr als den eigentlichen Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs. Daher auch der Name: 110 Prozent, manchmal wird auch von Vollfinanzierung gesprochen, je nachdem ob tatsächlich alle Nebenkosten eingeschlossen sind. In Hessen zum Beispiel, also auch rund um Frankfurt, liegt die Grunderwerbsteuer bei 6 Prozent. Rechne dazu noch Notarkosten von circa 1,5 bis 2 Prozent und eventuelle Maklerprovision, dann bewegst du dich schnell bei 9 bis 10 Prozent Nebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro reden wir also von 36.000 bis 40.000 Euro, die entweder du oder die Bank stemmen muss. Das ist kein Kleingeld.

Jetzt wird es interessant, denn nicht jeder bekommt das einfach so. Und ehrlich gesagt sollte es das auch nicht. Banken, die leichtfertig solche Kredite vergeben, haben in der Vergangenheit ganze Volkswirtschaften in die Knie gezwungen. Erinnert sich noch jemand an 2008? Deshalb prüfen deutsche Banken bei einer 110 Prozent Finanzierung besonders genau. Worauf schauen sie? Vor allem auf drei Dinge. Erstens auf dein Einkommen, das ausreichend hoch und vor allem stabil sein muss. Unbefristete Festanstellung ist ideal. Selbstständige haben es hier deutlich schwerer, wobei "schwerer" nicht "unmöglich" bedeutet, dazu gleich mehr. Zweitens auf deine Bonität, also deinen Schufa-Score und deine gesamte Schuldenlage. Bestehende Konsumkredite, Leasingverträge, das alles fließt in die Berechnung ein. Drittens auf die Immobilie selbst. Eine Bank finanziert niemals blind. Die Immobilie muss einen belastbaren Wert haben, gut gelegen sein und ein vernünftiges Preis-Leistungs-Verhältnis mitbringen. Kurzgesagt: Wer eine 110 Prozent Finanzierung möchte, muss in anderen Bereichen richtig stark aufgestellt sein. Was an Eigenkapital fehlt, muss durch Bonität und Einkommen mehr als kompensiert werden.

Das ist ein Kapitel für sich. Viele Selbstständige, Freelancer und Unternehmer stehen vor dem Problem, dass ihr Einkommen auf dem Papier manchmal anders aussieht als in der Realität. Steuerliche Gestaltungsspielräume, schwankende Jahresumsätze, unterschiedliche Betriebskosten. Das macht es Banken natürlich nicht einfach, ein verlässliches Einkommen zu ermitteln. Aus meiner Erfahrung mit Kunden in Frankfurt und der Region Limburg weiß ich: Es geht trotzdem, aber nur mit der richtigen Aufbereitung der Unterlagen und dem Zugang zu den richtigen Banken. Nicht jede Bank bewertet Selbstständige gleich. Manche Institute sind deutlich offener, andere lehnen pauschal ab. Genau hier liegt der Unterschied zwischen einem Direktantrag bei einer Filialbank und dem Weg über einen unabhängigen Finanzierungsmakler, der Zugang zu einem breiten Bankennetzwerk hat.

Ganz klar: mehr. Das ist eine unangenehme Wahrheit, aber sie gehört auf den Tisch. Je weniger Eigenkapital du einbringst, desto höher ist das Risiko für die Bank und das lässt sie sich bezahlen. In Form eines höheren Zinssatzes. Dieser Aufschlag kann je nach Marktlage zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkten liegen. Klingt wenig? Bei einem Kredit über 400.000 Euro und einer Laufzeit von 25 Jahren macht das schnell einen fünfstelligen Betrag aus. Hinzu kommt: Durch den höheren Kreditbetrag ist natürlich auch die monatliche Rate höher. Und die Gesamtschulden sind größer, was bedeutet, dass du länger brauchst, um in eine ordentliche Eigenkapitalsituation zu kommen. Soll heißen: Falls du die Immobilie irgendwann verkaufen müsstest, kann es in den ersten Jahren passieren, dass der Verkaufspreis kaum ausreicht, um den Kredit vollständig abzulösen. Das klingt jetzt vielleicht alles sehr abschreckend. Und ich will ehrlich sein: Ich rate nicht grundsätzlich zur 110 Prozent Finanzierung. Aber ich sage auch nicht, dass sie grundsätzlich falsch ist. Es kommt darauf an.

Es gibt Situationen, in denen eine 110 Prozent Finanzierung nicht nur vertretbar, sondern sogar klug ist. Wenn du beispielsweise über erhebliches Vermögen verfügst, das gerade anderweitig gebunden ist, Aktienportfolio, Unternehmensanteile, und dieses Kapital eine höhere Rendite abwirft als dein Hypothekenzins kostet, dann kann es finanziell sinnvoll sein, das Eigenkapital nicht einzusetzen. Oder du bist jung, hast ein sehr gutes und sicher steigendes Einkommen, aber noch keine Zeit gehabt, Eigenkapital aufzubauen. In Großstädten wie Frankfurt passiert das häufiger als man denkt: Hohe Lebenshaltungskosten, hohe Mieten und trotzdem ein super Job mit Perspektive. Hier kann eine 110 Prozent Finanzierung der Einstieg ins Eigenheim sein, den du sonst noch viele Jahre warten würdest. Wichtig ist dabei immer eine ehrliche Haushaltsrechnung. Die monatliche Rate muss bequem tragbar sein, nicht "gerade so". Das Leben hält Überraschungen bereit, ein kaputtes Auto, ein Jobwechsel, eine Erkrankung. Wer auf Kante finanziert, gerät schnell in Schwierigkeiten.

Ob du nun mit oder ohne Eigenkapital finanzierst, der Weg ist ähnlich. Er beginnt mit einem offenen Gespräch, in dem wir deine Ausgangssituation realistisch einschätzen. Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, die Immobilie selbst, deine Pläne für die nächsten Jahre. All das spielt eine Rolle. Dann werden die Unterlagen so aufbereitet, dass sie bei der richtigen Bank bestmöglich ankommen. Das klingt nach einer Kleinigkeit, macht in der Praxis aber oft den Unterschied zwischen Zusage und Ablehnung. Ich sehe regelmäßig Anfragen, die bei einer Bank abgelehnt wurden und bei einer anderen problemlos funktioniert hätten, weil sie anders präsentiert worden sind. Danach erfolgt die gezielte Einreichung bei Banken, die für deine Situation passen. Nicht mit dem Gießkannenprinzip, das schadet der Schufa, sondern strukturiert und strategisch. Bis zur finalen Zusage und Abwicklung bist du dabei begleitet.

Wenn du überlegst, ob eine 110 Prozent Finanzierung für dich in Frage kommt, dann ist der erste Schritt keine Entscheidung, sondern ein Gespräch. Kein Risiko, keine Verpflichtung. Nur ein klarer Überblick darüber, was in deiner Situation möglich ist und was nicht. Das Gute daran: Wir klären das meist schon im ersten Gespräch. Telefonisch, per Video oder persönlich in Frankfurt oder Limburg. Du weißt danach, wo du stehst. Und das ist an sich schon viel wert.