Hauskauf Nebenkosten Frankfurt und welche Kosten wirklich auf dich zukommen

Von Kai Wisinger

25.05.2026 · Lesezeit ca. 5 Min.

Hand hält den Schlüssel zur neuen Wohnung vor der Eingangstür

Du hast monatelang gespart, die passende Immobilie gefunden und weißt, was du dir leisten kannst. Zumindest dachtest du das. Dann kommt das Gespräch mit der Bank, und plötzlich tauchen Zahlen auf, mit denen viele Käufer so nicht gerechnet haben. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Grundbucheintrag ergeben zusammen beim Hauskauf in Frankfurt einen erheblichen Betrag, den du zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis stemmen musst.

Genau das ist der Punkt, an dem viele Erst-Käufer ins Straucheln geraten. Die Immobilie selbst könnten sie sich leisten, aber sie unterschätzen die Nebenkosten beim Hauskauf, und das Eigenkapital reicht am Ende nicht. In diesem Beitrag erkläre ich dir, welche Nebenkosten beim Hauskauf in Frankfurt tatsächlich auf dich zukommen, wie hoch sie realistisch sind und wie du dich finanziell richtig aufstellst.

Was sind Hauskauf Nebenkosten überhaupt?

Hauskauf Nebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen. Meist finanziert die Bank sie nicht mit, das heißt du musst sie aus eigener Tasche bezahlen. Banken erwarten das so gut wie immer. Wer die Nebenkosten nicht aus Eigenkapital decken kann, hat es deutlich schwerer, eine Finanzierung zu bekommen, oder muss auf eine teurere Vollfinanzierung ausweichen.

Der häufigste Fehler, den ich in meiner Beratungspraxis in Frankfurt beobachte, sieht so aus. Jemand hat 50.000 € Eigenkapital, findet eine Wohnung für 400.000 € und denkt, das reicht für eine solide Finanzierung. Dann stellt sich heraus, dass allein die Nebenkosten 40.000 bis 50.000 € betragen. Das Eigenkapital ist also komplett für die Nebenkosten aufgebraucht, und für den Kaufpreis selbst bleibt nichts übrig. Das ist eine Situation, die mit etwas Vorbereitung leicht vermeidbar gewesen wäre.

Grunderwerbsteuer in Hessen und was du beim Hauskauf in Frankfurt zahlst

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Hauskauf Nebenkosten. In Hessen, also auch in Frankfurt, beträgt sie 6 % des Kaufpreises. Das ist einer der höheren Steuersätze im bundesweiten Vergleich, denn je nach Bundesland liegt er zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland oder Schleswig-Holstein.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Frankfurt macht die Grunderwerbsteuer also 24.000 € aus. Bei 500.000 € sind es bereits 30.000 €. Diese Summe muss in der Regel innerhalb weniger Wochen nach dem Notartermin gezahlt werden, bevor du überhaupt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst. Wer das nicht einplant, gerät schnell unter Druck.

Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenmöbel, die separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, können den steuerpflichtigen Anteil reduzieren. Das ist legal und wird von Steuerberatern und Notaren gelegentlich empfohlen, allerdings nur in vernünftigem Rahmen, denn das Finanzamt schaut bei offensichtlichen Gestaltungsversuchen genauer hin.

Notarkosten und Grundbuchgebühren

Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar nicht gültig. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch und überwacht die Abwicklung, zum Beispiel die Fälligkeit des Kaufpreises. Dafür fallen gesetzlich geregelte Gebühren an, die sich nach dem Kaufpreis richten.

Als Faustregel machen Notar- und Grundbuchkosten zusammen ungefähr 1,5 bis 2 % des Kaufpreises aus. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das also rund 6.000 bis 8.000 €. Diese Kosten lassen sich nicht verhandeln, sie sind gesetzlich festgelegt und gelten für jeden Käufer gleich.

Wenn du die Immobilie über ein Darlehen finanzierst, kommt noch die Eintragung der Grundschuld hinzu. Die Bank, die dir das Darlehen gibt, lässt sich als Sicherheit im Grundbuch eintragen. Auch das kostet Notargebühren und Grundbuchgebühren, die sich je nach Darlehenshöhe auf einige hundert bis über tausend Euro belaufen können.

Maklerprovision beim Hauskauf in Frankfurt

Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Halbteilung. Ist der Makler für Verkäufer und Käufer tätig, zahlen beide gleich viel. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Das Bestellerprinzip, bei dem allein der Auftraggeber zahlt, gilt nur bei der Vermietung.

In der Praxis zahlst du als Käufer in Frankfurt häufig bis zu 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, der Verkäufer zahlt denselben Satz. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das rund 14.300 €. Das ist ein großer Betrag, der ebenfalls zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird.

Nicht bei jedem Kauf fällt eine Maklerprovision an. Wer direkt vom Eigentümer kauft, also ohne Makler, spart diese Kosten komplett. Gerade in Frankfurt, wo viele Eigentümer ihre Immobilien aufgrund der hohen Nachfrage auch ohne Makler verkaufen können, lohnt es sich durchaus, gezielt nach provisionsfrei angebotenen Objekten zu schauen.

Weitere Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf, die viele vergessen

Neben den drei großen Kostenpositionen gibt es eine Reihe weiterer Ausgaben, die beim Hauskauf in Frankfurt anfallen können und gerne unterschätzt werden.

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte unbedingt ein Gutachten über den Zustand des Objekts einholen, bevor er den Kaufvertrag unterzeichnet. Ein unabhängiger Bausachverständiger kostet je nach Umfang zwischen 500 und 2.000 €, kann aber im Zweifelsfall vor erheblichen Fehlinvestitionen schützen. Ein Riss in der Außenwand, ein sanierungsbedürftiges Dach oder veraltete Leitungen lassen sich im Nachhinein teuer bezahlen.

Dann sind da die unmittelbaren Umzugs- und Einrichtungskosten. Wer in ein neues Haus einzieht, muss oft renovieren, streichen, neue Böden verlegen oder das Badezimmer auffrischen. Diese Kosten sind schwer pauschal zu beziffern, aber auch sie sollten im Gesamtbudget berücksichtigt werden. Wer das Eigenkapital komplett für Kaufpreis und Nebenkosten aufbraucht und dann keine Reserve für Renovierungen hat, steht schnell vor einem Problem.

Schließlich entstehen nach dem Kauf laufende Kosten, die manche Käufer im Vorfeld kaum auf dem Schirm haben. Dazu zählen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Heizungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Sie sind Teil der monatlichen Gesamtbelastung und sollten bei der Budgetplanung von Anfang an mitgerechnet werden.

Was du für die Hauskauf Nebenkosten in Frankfurt konkret einplanen solltest

Wer in Frankfurt eine Immobilie kauft, sollte unterm Strich realistisch mit Nebenkosten von 8 bis 12 % des Kaufpreises rechnen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 32.000 bis 48.000 €, die du zusätzlich aufbringen musst. Das klingt viel, und das ist es auch. Aber wer das von Anfang an einplant, kommt ohne unangenehme Überraschungen durch den Kaufprozess. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner siehst du in wenigen Schritten, welche Summe bei deinem Kaufpreis zusammenkommt.

Nach der Faustregel in der Finanzierungsberatung solltest du mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital decken können, besser noch 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Wer das mitbringt, bekommt von den meisten Banken deutlich bessere Konditionen und hat einen deutlich einfacheren Weg zur Finanzierung.

Wenn das Eigenkapital für die Nebenkosten plus einen vernünftigen Eigenanteil nicht reicht, ist das kein Weltuntergang. Aber es bedeutet, dass wir gemeinsam genauer hinschauen müssen, welche Finanzierungsstruktur für deine Situation sinnvoll ist und welche Banken dein Vorhaben trotzdem realistisch begleiten können.

Wie ich dir dabei helfe

Als unabhängiger Finanzierungsmakler in Frankfurt rechne ich gemeinsam mit meinen Kunden die Gesamtkosten eines Hauskaufs realistisch durch, bevor irgendein Antrag rausgeht. Dazu gehören Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, monatliche Belastung und eine Reserve für Unvorhergesehenes. Wer das Bild vollständig hat, trifft bessere Entscheidungen.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Du weißt danach, was du dir tatsächlich leisten kannst und welche nächsten Schritte sinnvoll sind.

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Fragen und Antworten

Wie hoch sind die Hauskauf Nebenkosten in Frankfurt insgesamt?

In Frankfurt solltest du realistisch mit Nebenkosten von 8 bis 12 % des Kaufpreises rechnen. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 6 %, Notar- und Grundbuchkosten mit rund 1,5 bis 2 % sowie eine eventuelle Maklerprovision von bis zu 3,57 %. Hinzu kommen kleinere Positionen wie Gutachterkosten oder Renovierungsreserven, die ebenfalls eingeplant werden sollten.

Muss ich die Hauskauf Nebenkosten in Frankfurt selbst zahlen oder können sie finanziert werden?

In der Regel müssen die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden. Banken finanzieren standardmäßig den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Es gibt zwar Vollfinanzierungen, bei denen auch Nebenkosten mitfinanziert werden, diese sind aber an deutlich strengere Voraussetzungen geknüpft und in der Regel teurer. Wer die Nebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen kann, hat bessere Konditionen und mehr Banken zur Auswahl.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf in Frankfurt?

In Frankfurt gilt der hessische Grunderwerbsteuersatz von 6 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 24.000 €, die in der Regel kurz nach dem Notartermin an das Finanzamt gezahlt werden müssen. Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Nebenkosten-Posten beim Hauskauf in Frankfurt.

Fallen beim Hauskauf in Frankfurt immer Maklerkosten an?

Nein, nicht immer. Wenn die Immobilie ohne Makler direkt vom Eigentümer verkauft wird, fällt keine Maklerprovision an. Wenn ein Makler beteiligt ist, teilen Käufer und Verkäufer die Provision seit der Maklerrechtsreform 2020 hälftig. In der Praxis zahlen Käufer in Frankfurt häufig rund 3 % des Kaufpreises als Maklerprovision.

Was passiert, wenn mein Eigenkapital nur für die Nebenkosten reicht?

Das ist eine häufige Situation, besonders bei Erstkäufern in Frankfurt. In diesem Fall ist eine Vollfinanzierung oder Hochfinanzierung des Kaufpreises notwendig, was möglich, aber anspruchsvoller ist. Die Bank prüft in diesem Fall besonders genau, ob Einkommen und Bonität das erhöhte Risiko ausgleichen können. Es lohnt sich, diese Situation vorab mit einem unabhängigen Finanzierungsmakler zu besprechen, bevor Anträge gestellt werden.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, im Rahmen einer 110 Prozent Finanzierung übernimmt die Bank auch die Nebenkosten einschließlich Grunderwerbsteuer. Das setzt aber ein starkes Einkommen und eine gute Bonität voraus und ist in der Regel teurer. Die meisten Banken erwarten, dass du die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlst.

Gibt es in Hessen eine Entlastung bei den Kaufnebenkosten?

Wer zum ersten Mal selbst genutztes Wohneigentum in Hessen kauft, kann Hessengeld bei der WIBank beantragen. Es wird allerdings erst nach dem Kauf und in zehn Jahresraten ausgezahlt, beim Notartermin steht es also noch nicht zur Verfügung. Die aktuellen Bedingungen prüfst du am besten direkt bei der WIBank.