24.05.2026

Du hast monatelang gespart, die passende Immobilie gefunden und weißt, was du dir leisten kannst. Eigentlich. Denn dann kommt das Gespräch mit der Bank, und plötzlich tauchen Zahlen auf, mit denen viele Käufer so nicht gerechnet haben. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision, Grundbucheintrag. Alle zusammen machen beim Hauskauf in Frankfurt einen erheblichen Betrag aus, der zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis gestemmt werden muss. Genau das ist der Punkt, an dem viele Erst-Käufer ins Straucheln geraten. Nicht weil sie sich die Immobilie nicht leisten können, sondern weil die Nebenkosten beim Hauskauf unterschätzt wurden und das Eigenkapital am Ende nicht reicht. Dieser Beitrag erklärt, welche Nebenkosten beim Hauskauf in Frankfurt tatsächlich auf dich zukommen, wie hoch sie realistisch sind und wie du dich finanziell richtig aufstellst.

Von: Kai Wiesinger

Hauskauf Nebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen. Sie werden in der Regel nicht mitfinanziert, das heißt du musst sie aus eigener Tasche bezahlen. Banken erwarten das so gut wie immer. Wer die Nebenkosten nicht aus Eigenkapital decken kann, hat es erheblich schwerer, eine Finanzierung zu bekommen, oder muss auf eine teurere Vollfinanzierung ausweichen. Der häufigste Fehler, den ich in meiner Beratungspraxis in Frankfurt beobachte, ist folgender: Jemand hat 50.000 Euro Eigenkapital, findet eine Wohnung für 400.000 Euro und denkt, das reicht für eine solide Finanzierung. Dann stellt sich heraus, dass allein die Nebenkosten 40.000 bis 50.000 Euro betragen. Das Eigenkapital ist also komplett für die Nebenkosten aufgebraucht, und für den Kaufpreis selbst bleibt nichts übrig. Das ist eine Situation, die mit etwas Vorbereitung leicht vermeidbar gewesen wäre.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Hauskauf Nebenkosten. In Hessen, also auch in Frankfurt, beträgt sie 6 Prozent des Kaufpreises. Das ist einer der höheren Steuersätze im bundesweiten Vergleich, denn je nach Bundesland liegt er zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder dem Saarland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Frankfurt macht die Grunderwerbsteuer also 24.000 Euro aus. Bei 500.000 Euro sind es bereits 30.000 Euro. Diese Summe muss in der Regel innerhalb weniger Wochen nach dem Notartermin gezahlt werden, bevor du überhaupt als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst. Wer das nicht einplant, gerät schnell unter Druck. Wichtig zu wissen: Die Grunderwerbsteuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenmöbel, die separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, können den steuerpflichtigen Anteil reduzieren. Das ist legal und wird von Steuerberatern und Notaren gelegentlich empfohlen, allerdings nur in vernünftigem Rahmen, denn das Finanzamt schaut bei offensichtlichen Gestaltungsversuchen genauer hin.

Ein Immobilienkauf in Deutschland ist ohne Notar nicht gültig. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch und wickelt in der Regel auch die treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises ab. Dafür fallen gesetzlich geregelte Gebühren an, die sich nach dem Kaufpreis richten. Als Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen machen ungefähr 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises aus. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das also rund 6.000 bis 8.000 Euro. Diese Kosten lassen sich nicht verhandeln, sie sind gesetzlich festgelegt und gelten für jeden Käufer gleich. Wenn du die Immobilie über ein Darlehen finanzierst, kommt noch die Eintragung der Grundschuld hinzu. Die Bank, die dir das Darlehen gibt, lässt sich als Sicherheit im Grundbuch eingetragen. Auch das kostet Notargebühren und Grundbuchgebühren, die sich je nach Darlehenshöhe auf einige hundert bis über tausend Euro belaufen können.

Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für den Kauf von Wohnimmobilien. Das bedeutet vereinfacht: Wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig ist, werden die Kosten hälftig geteilt. Bestellt nur der Verkäufer den Makler, kann dieser die volle Provision trotzdem nicht mehr einfach auf den Käufer abwälzen. In der Praxis hat sich in Frankfurt eine Maklerprovision von insgesamt 5,95 Prozent des Kaufpreises etabliert, die hälftig aufgeteilt wird. Als Käufer zahlst du also in der Regel 2,975 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das knapp 12.000 Euro. Das ist ein erheblicher Betrag, der ebenfalls zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird. Nicht bei jedem Kauf fällt eine Maklerprovision an. Wer direkt vom Eigentümer kauft, also ohne Makler, spart diese Kosten komplett. Gerade in Frankfurt, wo viele Eigentümer ihre Immobilien aufgrund der hohen Nachfrage auch ohne Makler verkaufen können, lohnt es sich durchaus, gezielt nach provisionsfrei angebotenen Objekten zu schauen.

Neben den drei großen Kostenpositionen gibt es eine Reihe weiterer Ausgaben, die beim Hauskauf in Frankfurt anfallen können und gerne unterschätzt werden. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte unbedingt ein Gutachten über den Zustand des Objekts einholen, bevor er den Kaufvertrag unterzeichnet. Ein unabhängiger Bausachverständiger kostet je nach Umfang zwischen 500 und 2.000 Euro, kann aber im Zweifelsfall vor erheblichen Fehlinvestitionen schützen. Ein Riss in der Außenwand, ein sanierungsbedürftiges Dach oder veraltete Leitungen lassen sich im Nachhinein teuer bezahlen. Dann sind da die unmittelbaren Umzugs- und Einrichtungskosten. Wer in ein neues Haus einzieht, muss oft renovieren, streichen, neue Böden verlegen oder das Badezimmer auffrischen. Diese Kosten sind schwer pauschal zu beziffern, aber auch sie sollten im Gesamtbudget berücksichtigt werden. Wer das Eigenkapital komplett für Kaufpreis und Nebenkosten aufbraucht und dann keine Reserve für Renovierungen hat, steht schnell vor einem Problem. Schließlich entstehen nach dem Kauf laufende Kosten, die manche Käufer im Vorfeld kaum auf dem Schirm haben. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld bei Eigentumswohnungen, Heizungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Diese laufenden Kosten sind Teil der monatlichen Gesamtbelastung und sollten bei der Budgetplanung von Anfang an mitgerechnet werden.

Fassen wir das zusammen. Wer in Frankfurt eine Immobilie kauft, sollte realistisch mit Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 40.000 bis 60.000 Euro, die du zusätzlich aufbringen musst. Das klingt viel, und das ist es auch. Aber wer das von Anfang an einplant, kommt ohne unangenehme Überraschungen durch den Kaufprozess. Die Faustregel in der Finanzierungsberatung lautet: Du solltest mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital decken können, besser noch 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Wer das mitbringt, bekommt von den meisten Banken deutlich bessere Konditionen und hat einen erheblich einfacheren Weg zur Finanzierung. Wenn das Eigenkapital für die Nebenkosten plus einen vernünftigen Eigenanteil nicht reicht, ist das kein Weltuntergang. Aber es bedeutet, dass wir genauer hinschauen müssen, welche Finanzierungsstruktur für deine Situation sinnvoll ist und welche Banken dein Vorhaben trotzdem realistisch begleiten können.

Als unabhängiger Finanzierungsmakler in Frankfurt ist es ein wesentlicher Teil meiner Arbeit, gemeinsam mit meinen Kunden die Gesamtkosten eines Hauskaufs realistisch durchzurechnen, bevor irgendein Antrag gestellt wird. Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital, monatliche Belastung, Reserve für Unvorhergesehenes. Wer das Bild vollständig hat, trifft bessere Entscheidungen. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Du weißt danach, was du dir tatsächlich leisten kannst und welche nächsten Schritte sinnvoll sind.