Vermietete Immobilie kaufen in Frankfurt. Was Kapitalanleger wirklich wissen müssen

Es klingt verlockend. Du kaufst eine Wohnung, der Mieter zahlt die Rate ab, und du baust nebenbei Vermögen auf. Das soll wenig Aufwand machen und dir ein passives Einkommen bringen. So wird es oft dargestellt, in Ratgebern, auf YouTube und in Finanzblogs, die vor lauter Begeisterung die unangenehmen Details weglassen.

Die Realität beim Kauf einer vermieteten Immobilie in Frankfurt sieht anders aus. Sie ist nicht übermäßig kompliziert, aber auch nicht so einfach, wie viele Leute glauben. Wer gut vorbereitet in diese Entscheidung geht, kann tatsächlich eine starke Kapitalanlage aufbauen. Wer blauäugig kauft, erlebt manchmal böse Überraschungen. Dieser Beitrag hilft dir, den Unterschied zu erkennen.

Was bedeutet es, eine vermietete Immobilie zu kaufen?

Wenn du eine bereits vermietete Immobilie kaufst, trittst du als neuer Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Das klingt erst einmal unkompliziert, hat aber weitreichende Konsequenzen, die du verstehen musst, bevor du unterschreibst.

Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter. Du kannst die Miete nicht einfach erhöhen, weil du jetzt der neue Eigentümer bist. Du kannst den Mieter nicht ohne Weiteres kündigen, nur weil du die Wohnung lieber selbst nutzen oder neu vermieten möchtest. Eigenbedarfskündigungen sind in Deutschland zwar möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft und oft mit langen Fristen verbunden. Wer das nicht weiß und eine vermietete Wohnung kauft mit dem Gedanken, sie in zwei Jahren selbst zu beziehen, erlebt möglicherweise eine unschöne Überraschung.

Gleichzeitig hat eine bereits vermietete Immobilie auch klare Vorteile gegenüber einer leerstehenden. Die Mieteinnahmen fließen vom ersten Tag an, es gibt keine Leerstandsphase und keine Suche nach einem geeigneten Mieter. Du kannst außerdem die Zahlungshistorie des Mieters prüfen, bevor du kaufst, was dir ein realistisches Bild der tatsächlichen Einnahmesituation gibt.

Der Frankfurter Immobilienmarkt als Kapitalanlage

Frankfurt ist einer der interessantesten Immobilienmärkte in Deutschland, gerade für Kapitalanleger. Als Finanzmetropole, internationaler Knotenpunkt und einer der stärksten Wirtschaftsstandorte Europas bietet die Stadt strukturell gute Voraussetzungen für langfristig stabile Mieteinnahmen und solide Wertsteigerungspotenziale.

Gleichzeitig ist Frankfurt kein billiger Markt. Die Einstiegspreise für Anlageimmobilien sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, was die Bruttomietrenditen unter Druck gesetzt hat. Wer vor zehn Jahren in Frankfurt eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft hat, dürfte sich heute über erhebliche Wertsteigerungen freuen. Wer heute kauft, muss genauer rechnen.

Das bedeutet nicht, dass Frankfurt keine gute Wahl ist. Es bedeutet, dass die Kaufpreisentwicklung und die realistische Mietrendite sorgfältig geprüft werden müssen, bevor eine Entscheidung fällt. Eine vermietete Immobilie, die auf dem Papier gut aussieht, aber bei näherer Betrachtung eine magere Nettorendite abwirft, ist keine gute Kapitalanlage, egal wie gut die Lage klingt.

Wie funktioniert die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie?

Hier beginnt für viele Käufer das Neuland. Die Finanzierung einer vermieteten Immobilie funktioniert grundsätzlich ähnlich wie eine klassische Baufinanzierung, aber Banken bewerten das Risiko anders.

Auf der einen Seite können Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen in die Kreditwürdigkeitsprüfung einfließen, was die Finanzierbarkeit verbessert. Auf der anderen Seite verlangen Banken bei Anlageimmobilien in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als bei einer selbst genutzten Immobilie. Während bei einem Eigenheim manchmal auch 10 bis 15 % Eigenkapital ausreichen, erwarten viele Banken bei einer vermieteten Immobilie mindestens 20 bis 30 %. Welche Kaufnebenkosten bei deinem Objekt dazukommen, zeigt dir der Kaufnebenkosten-Rechner.

Der Grund dafür liegt im Risikoprofil. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist die Motivation des Kreditnehmers, die Rate zu zahlen, sehr hoch, weil er sonst sein Zuhause verliert. Bei einer Anlageimmobilie ist das Risiko für die Bank höher, weil ein Mietausfall die Finanzierung sofort belasten kann.

Dazu kommt, dass nicht alle Banken Anlageimmobilien gleich bewerten. Manche Institute finanzieren gerne und zu guten Konditionen, wenn Lage, Mietrendite und Bonität des Käufers stimmen. Andere sind deutlich zurückhaltender. Auch hier macht der Zugang zu einem breiten Bankennetzwerk einen erheblichen Unterschied.

Was du vor dem Kauf prüfen solltest

Bevor du eine vermietete Immobilie in Frankfurt kaufst, gibt es eine Reihe von Dingen, die du unbedingt prüfen solltest. Ich will dich damit nicht entmutigen. Eine gründliche Vorprüfung entscheidet aber oft darüber, ob aus dem Kauf eine gute oder eine schlechte Investition wird.

Schau dir zunächst den Mietvertrag genau an. Du willst wissen, welche Miete der Mieter zahlt, wie lange das Mietverhältnis schon besteht und ob es Klauseln gibt, die für dich als Eigentümer wichtig werden könnten. Prüfe auch, ob die aktuelle Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht oder deutlich darunter liegt. Gerade in Frankfurt gibt es Wohnungen, bei denen langjährige Mieter deutlich unter Marktniveau zahlen, was die Rendite erheblich drückt.

Dann ist der Zustand der Immobilie entscheidend. Ein günstiger Kaufpreis kann täuschen, wenn in den nächsten Jahren umfangreiche Sanierungsmaßnahmen anstehen. Prüfe, ob eine Hausverwaltung existiert, wie die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft aufgestellt ist und ob bereits Beschlüsse für größere Maßnahmen gefasst wurden, an deren Kosten du als neuer Eigentümer beteiligt wirst.

Schließlich ist die Lage innerhalb Frankfurts ein entscheidender Faktor. Nicht alle Stadtteile entwickeln sich gleich. Sachsenhausen, Bornheim oder das Nordend sind etablierte Lagen mit stabiler Nachfrage. Andere Bereiche bieten günstigere Einstiegspreise, aber auch weniger Sicherheit bei der langfristigen Vermietbarkeit. Diese Einschätzung erfordert Marktkenntnis, und die zahlt sich aus.

Steuerliche Aspekte beim Kauf einer vermieteten Immobilie

Das ist ein Bereich, den viele Käufer unterschätzen oder zu spät in ihre Überlegungen einbeziehen. Dabei können steuerliche Aspekte die tatsächliche Rendite einer vermieteten Immobilie erheblich beeinflussen.

Mieteinnahmen sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Gleichzeitig können Zinsen aus dem Finanzierungskredit, Abschreibungen auf das Gebäude, Verwaltungskosten und andere laufende Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Gerade in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Anlageimmobilie entsteht so oft ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Das verbessert die tatsächliche Rendite nach Steuern deutlich.

Ich bin kein Steuerberater und möchte hier keine individuelle Steuerberatung ersetzen. Aber ich empfehle ausdrücklich, vor dem Kauf einen Steuerberater hinzuzuziehen und die steuerliche Seite der Investition gemeinsam zu durchdenken. Das gehört für mich fest zur Entscheidungsgrundlage.

Wie der Weg zur Finanzierung konkret aussieht

Am Anfang steht bei mir immer ein offenes Gespräch. Wir schauen uns gemeinsam die Immobilie an, die du im Blick hast, prüfen die Mietrendite, analysieren deine Finanzierungssituation und klären, welche Banken für dein Vorhaben in Frage kommen. Dabei bekommst du von mir neben den Zahlen auch eine realistische Einschätzung, ob die Investition in dieser Form wirklich sinnvoll ist. Ich bin selbst Bauherr und Investor und kenne beide Seiten.

Dann folgt die strukturierte Aufbereitung deiner Unterlagen und die gezielte Einreichung bei passenden Instituten. Bis zur Zusage begleite ich dich persönlich, ohne Umwege über Hotlines oder wechselnde Ansprechpartner. In Frankfurt, telefonisch oder digital, ganz so wie es für dich am besten passt.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Du weißt danach, ob die Immobilie, die du im Blick hast, wirklich das hält, was sie verspricht.