26.04.2026

Es klingt verlockend. Du kaufst eine Wohnung, der Mieter zahlt die Rate ab, und du baust nebenbei Vermögen auf. Kein großer Aufwand, passives Einkommen, langfristige Sicherheit. So wird es oft dargestellt, in Ratgebern, auf YouTube, in Finanzblog-Artikeln, die vor lauter Begeisterung die unangenehmen Details weglassen. Die Realität beim Kauf einer vermieteten Immobilie in Frankfurt ist differenzierter. Nicht komplizierter als nötig, aber auch nicht so einfach wie viele Leute glauben. Wer gut vorbereitet in diese Entscheidung geht, kann tatsächlich eine starke Kapitalanlage aufbauen. Wer blauäugig kauft, erlebt manchmal böse Überraschungen. Dieser Beitrag hilft dir, den Unterschied zu erkennen.

Von: Kai Wiesinger

Wenn du eine bereits vermietete Immobilie kaufst, trittst du als neuer Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Das klingt erst einmal unkompliziert, hat aber weitreichende Konsequenzen, die du verstehen musst, bevor du unterschreibst. Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter. Du kannst die Miete nicht einfach erhöhen, weil du jetzt der neue Eigentümer bist. Du kannst den Mieter nicht ohne Weiteres kündigen, nur weil du die Wohnung lieber selbst nutzen oder neu vermieten möchtest. Eigenbedarfskündigungen sind in Deutschland zwar möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft und oft mit langen Fristen verbunden. Wer das nicht weiß und eine vermietete Wohnung kauft mit dem Gedanken, sie in zwei Jahren selbst zu beziehen, erlebt möglicherweise eine unschöne Überraschung. Gleichzeitig hat eine bereits vermietete Immobilie auch klare Vorteile gegenüber einer leerstehenden. Die Mieteinnahmen fließen vom ersten Tag an, es gibt keine Leerstandsphase und keine Suche nach einem geeigneten Mieter. Du kannst außerdem die Zahlungshistorie des Mieters prüfen, bevor du kaufst, was dir ein realistisches Bild der tatsächlichen Einnahmesituation gibt.

Frankfurt ist einer der interessantesten Immobilienmärkte in Deutschland, gerade für Kapitalanleger. Als Finanzmetropole, internationaler Knotenpunkt und einer der stärksten Wirtschaftsstandorte Europas bietet die Stadt strukturell gute Voraussetzungen für langfristig stabile Mieteinnahmen und solide Wertsteigerungspotenziale. Gleichzeitig ist Frankfurt kein billiger Markt. Die Einstiegspreise für Anlageimmobilien sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, was die Bruttomietrenditen unter Druck gesetzt hat. Wer vor zehn Jahren in Frankfurt eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft hat, dürfte sich heute über erhebliche Wertsteigerungen freuen. Wer heute kauft, muss genauer rechnen. Das bedeutet nicht, dass Frankfurt keine gute Wahl ist. Es bedeutet, dass die Kaufpreisentwicklung und die realistische Mietrendite sorgfältig geprüft werden müssen, bevor eine Entscheidung fällt. Eine vermietete Immobilie, die auf dem Papier gut aussieht, aber bei näherer Betrachtung eine magere Nettorendite abwirft, ist keine gute Kapitalanlage, egal wie attraktiv die Lage klingt.

Hier beginnt für viele Käufer das Neuland. Die Finanzierung einer vermieteten Immobilie funktioniert grundsätzlich ähnlich wie eine klassische Baufinanzierung, aber Banken bewerten das Risiko anders. Auf der einen Seite können Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen in die Kreditwürdigkeitsprüfung einfließen, was die Finanzierbarkeit verbessert. Auf der anderen Seite verlangen Banken bei Anlageimmobilien in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil als bei einer selbst genutzten Immobilie. Während bei einem Eigenheim manchmal auch 10 bis 15 Prozent Eigenkapital ausreichen, erwarten viele Banken bei einer vermieteten Immobilie mindestens 20 bis 30 Prozent. Der Grund dafür liegt im Risikoprofil. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist die Motivation des Kreditnehmers, die Rate zu zahlen, sehr hoch, weil er sonst sein Zuhause verliert. Bei einer Anlageimmobilie ist das Risiko für die Bank höher, weil ein Mietausfall die Finanzierung sofort belasten kann. Dazu kommt, dass nicht alle Banken Anlageimmobilien gleich bewerten. Manche Institute finanzieren gerne und zu attraktiven Konditionen, wenn Lage, Mietrendite und Bonität des Käufers stimmen. Andere sind deutlich zurückhaltender. Auch hier macht der Zugang zu einem breiten Bankennetzwerk einen erheblichen Unterschied.

Bevor du eine vermietete Immobilie in Frankfurt kaufst, gibt es eine Reihe von Dingen, die du unbedingt prüfen solltest. Nicht weil ich dich entmutigen will, sondern weil eine gründliche Vorprüfung der Unterschied zwischen einer guten und einer schlechten Investition sein kann. Schau dir zunächst den Mietvertrag genau an. Welche Miete wird gezahlt? Wie lange besteht das Mietverhältnis schon? Gibt es Klauseln, die dir als Eigentümer relevant werden könnten? Entspricht die aktuelle Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete, oder liegt sie deutlich darunter? Gerade in Frankfurt gibt es Wohnungen, bei denen langjährige Mieter deutlich unter Marktniveau zahlen, was die Rendite erheblich drückt. Dann ist der Zustand der Immobilie entscheidend. Ein günstiger Kaufpreis kann täuschen, wenn in den nächsten Jahren umfangreiche Sanierungsmaßnahmen anstehen. Prüfe, ob eine Hausverwaltung existiert, wie die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft aufgestellt ist und ob bereits Beschlüsse für größere Maßnahmen gefasst wurden, an deren Kosten du als neuer Eigentümer beteiligt wirst. Schließlich ist die Lage innerhalb Frankfurts ein entscheidender Faktor. Nicht alle Stadtteile entwickeln sich gleich. Sachsenhausen, Bornheim oder das Nordend sind etablierte Lagen mit stabiler Nachfrage. Andere Bereiche bieten günstigere Einstiegspreise, aber auch weniger Sicherheit bei der langfristigen Vermietbarkeit. Diese Einschätzung erfordert Marktkenntnis, und die zahlt sich aus.

Das ist ein Bereich, den viele Käufer unterschätzen oder zu spät in ihre Überlegungen einbeziehen. Dabei können steuerliche Aspekte die tatsächliche Rendite einer vermieteten Immobilie erheblich beeinflussen. Mieteinnahmen sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Gleichzeitig können Zinsen aus dem Finanzierungskredit, Abschreibungen auf das Gebäude, Verwaltungskosten und andere laufende Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Gerade in den ersten Jahren einer fremdfinanzierten Anlageimmobilie entsteht so oft ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Das verbessert die tatsächliche Rendite nach Steuern erheblich. Ich bin kein Steuerberater und möchte hier keine individuelle Steuerberatung ersetzen. Aber ich empfehle ausdrücklich, vor dem Kauf einen Steuerberater hinzuzuziehen und die steuerliche Seite der Investition gemeinsam zu durchdenken. Das ist kein optionales Extra, das ist ein wesentlicher Teil der Entscheidungsgrundlage.

Am Anfang steht bei mir immer ein offenes Gespräch. Wir schauen uns gemeinsam die Immobilie an, die du im Blick hast, prüfen die Mietrendite, analysieren deine Finanzierungssituation und klären, welche Banken für dein Vorhaben in Frage kommen. Dabei bringe ich nicht nur Zahlen auf den Tisch, sondern auch eine realistische Einschätzung, ob die Investition in dieser Form wirklich sinnvoll ist. Dann folgt die strukturierte Aufbereitung deiner Unterlagen und die gezielte Einreichung bei passenden Instituten. Bis zur Zusage bist du dabei persönlich begleitet, ohne Umwege über Hotlines oder wechselnde Ansprechpartner. In Frankfurt, telefonisch oder digital, ganz so wie es für dich am besten passt. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Du weißt danach, ob die Immobilie, die du im Blick hast, wirklich das hält, was sie verspricht.