Kostenloser Rechner · Kapitalanlage
Mit dem Mietrendite-Rechner prüfen, ob sich die Kapitalanlage lohnt
Gib Kaufpreis, Miete und Finanzierung ein und sieh sofort, welche Rendite die Wohnung bringt, was der Kaufpreisfaktor sagt und ob am Monatsende etwas übrig bleibt.
Vereinfachte Rechnung vor Steuern, ohne Leerstand, Mietausfall, Mietsteigerung und Abschreibung. Der Zins ist ein Beispielwert. Keine Anlage- oder Steuerberatung.
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So rechnet der Mietrendite-Rechner
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Für die Nettomietrendite zieht der Rechner die nicht umlagefähigen Kosten (aufs Jahr gerechnet) von der Jahresmiete ab und teilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete.
Für die Finanzierung nimmt der Rechner Kaufpreis plus Nebenkosten abzüglich Eigenkapital als Darlehen an und berechnet daraus die Monatsrate aus Zins und Tilgung. Der Cashflow vor Steuern ist Kaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten minus Rate. Wie sich die Restschuld entwickelt, zeigt der Tilgungsrechner, die Nebenkosten im Detail der Kaufnebenkosten-Rechner.
Fragen und Antworten
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis dazu. Sie ist deshalb niedriger, aber deutlich aussagekräftiger.
Was sind nicht umlagefähige Kosten?
Das sind Kosten, die du als Vermieter nicht auf die Miete umlegen darfst, vor allem die Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage aus dem Hausgeld sowie eigene Reparaturen. Umlagefähige Betriebskosten wie Grundsteuer, Müll oder Hausreinigung zahlt der Mieter über die Nebenkosten.
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten du für die Immobilie bezahlst. Bei einem Faktor von 25 entspricht der Kaufpreis 25 Jahreskaltmieten. Je niedriger der Faktor, desto höher die Bruttomietrendite. Was angemessen ist, hängt stark von Lage und Zustand ab.
Ist ein negativer Cashflow ein Ausschlusskriterium?
Nicht unbedingt. Ein Teil der Rate ist Tilgung und damit Vermögensaufbau. Außerdem können Abschreibung und absetzbare Zinsen die Steuerlast senken. Ein negativer Cashflow muss aber dauerhaft aus deinem Einkommen tragbar sein. Das sollte vor dem Kauf durchgerechnet werden.
Warum rechnet der Rechner ohne Steuern und Leerstand?
Steuern hängen von deinem persönlichen Steuersatz, der Abschreibung und der Finanzierung ab. Leerstand und Mietausfälle lassen sich nur schätzen. Der Rechner bleibt deshalb bewusst einfach und zeigt die Rendite vor Steuern. Für die steuerliche Bewertung sprich am besten mit deinem Steuerberater.