Baufinanzierung für Selbstständige in Frankfurt. Welche Unterlagen Banken wollen und wie sie rechnen

Von Kai Wisinger

28.09.2026 · Lesezeit ca. 4 Min.

Persönliches Beratungsgespräch am Tisch mit Unterlagen

Wenn du selbstständig bist und eine Immobilie finanzieren willst, hast du vermutlich schon gehört, dass das schwierig sein soll. Das stimmt nur halb. Es ist aufwendiger als bei Angestellten, ja. Aber es ist nicht unmöglich, und oft liegt eine Absage gar nicht an deinem Geschäft, sondern daran, wie die Unterlagen aufbereitet und bei welcher Bank sie eingereicht wurden.

In diesem Beitrag erkläre ich dir, wie Banken auf Selbstständige schauen, welche Unterlagen du brauchst und was du selbst tun kannst, um deine Chancen zu verbessern.

Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige aufwendiger?

Bei Angestellten ist es einfach. Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen reichen meist aus. Die Bank sieht ein festes Einkommen und rechnet damit. Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen, es hängt von Auftragslage, Kunden und Branche ab. Die Bank muss also herausfinden, welches Einkommen dauerhaft und verlässlich ist. Und dafür braucht sie mehr Unterlagen und mehr Zeit.

Dazu haben viele Banken interne Vorgaben, wie lange eine Selbstständigkeit mindestens bestehen muss oder welche Branchen sie kritischer sehen. Diese Vorgaben sind von Bank zu Bank verschieden. Genau hier liegt deine Chance.

Welche Unterlagen brauchst du als Selbstständiger?

Die genaue Liste hängt von der Bank ab, aber Banken verlangen diese Unterlagen fast immer.

Jahresabschlüsse (Bilanz und GuV) oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
Einkommensteuerbescheide und Einkommensteuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre
Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) mit Summen- und Saldenliste für das laufende Jahr
Nachweise über private Kranken- und Altersvorsorge
Eine aktuelle Übersicht über Vermögen und bestehende Kredite, privat und betrieblich
Bei Gesellschaften zusätzlich Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug und die Abschlüsse der Firma

Stell diese Unterlagen vollständig und sauber zusammen, bevor du eine Bank anfragst. Unvollständige Anträge verzögern alles und machen keinen guten ersten Eindruck. Wenn der letzte Jahresabschluss noch beim Steuerberater liegt, frag dort rechtzeitig nach, wann er fertig ist.

Wie rechnen Banken das Einkommen von Selbstständigen?

Die Bank schaut nicht auf deinen Umsatz, sondern auf deinen Gewinn. In der Regel bildet sie einen Durchschnitt über mehrere Jahre. Ein außergewöhnlich starkes Jahr hebt den Schnitt, ein schwaches Jahr drückt ihn. Viele Banken schauen zusätzlich darauf, ob der Gewinn steigt, stabil bleibt oder sinkt.

Die Bank zieht vom Gewinn Steuern ab, außerdem Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung und eine angemessene Altersvorsorge. Was übrig bleibt, ist das Einkommen, mit dem die Bank deine monatliche Belastbarkeit berechnet. Einzelne Banken rechnen bestimmte Positionen wie Abschreibungen teilweise wieder hinzu, andere nicht. Das ist einer der Gründe, warum dieselbe Anfrage bei zwei Banken sehr unterschiedlich ausgehen kann. Eine erste Orientierung für deinen Kaufpreisrahmen gibt dir der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?, die Prüfung deiner Unterlagen ersetzt er aber nicht.

Einen Punkt muss ich offen ansprechen. Wer seinen Gewinn steuerlich möglichst klein rechnet, spart Steuern, hat aber bei der Bank ein kleineres Einkommen. Das ist kein Vorwurf, sondern ein Zielkonflikt. Wenn du weißt, dass du in den nächsten Jahren eine Immobilie finanzieren willst, sprich frühzeitig mit deinem Steuerberater darüber.

Was gilt bei junger Selbstständigkeit?

Viele Banken wünschen sich mindestens zwei, oft drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Wer erst kürzlich gegründet hat, fällt bei diesen Banken aus dem Raster. Es gibt aber Institute, die flexibler sind, zum Beispiel wenn du vorher lange angestellt in derselben Branche gearbeitet hast und dein Geschäftsmodell nachvollziehbar ist.

Hier zählt die Geschichte hinter den Zahlen. Eine Ärztin, die eine bestehende Praxis übernimmt, ist für eine Bank etwas anderes als eine Neugründung in einer unbekannten Branche. Wer das gut darstellt, kann auch mit kurzer Historie realistische Chancen haben. Eine Garantie gibt es dafür aber nicht, und das sage ich dir lieber vorher als nachher.

Worauf achten Banken bei Gesellschafter-Geschäftsführern?

Als Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH bekommst du ein Gehalt, formal wie ein Angestellter. Trotzdem behandeln viele Banken dich eher wie einen Selbstständigen. Dein Gehalt hängt nämlich davon ab, wie es deiner Firma geht, und du entscheidest selbst über dein Gehalt mit.

Deshalb wollen Banken neben deinen Gehaltsnachweisen und Steuerbescheiden meist auch die Jahresabschlüsse der GmbH sehen. Läuft die Firma stabil und kann dein Gehalt dauerhaft tragen, ist das ein gutes Zeichen. Gewinnausschüttungen rechnen Banken unterschiedlich an. Wenn du zusätzlich betriebliche Immobilien oder Investitionen finanzieren willst, schau dir auch meinen Beitrag zur Gewerbefinanzierung in Frankfurt an.

Auch Nebeneinkünfte, etwa aus Vermietung, oder das Einkommen eines angestellten Partners fließen in die Rechnung ein. Gerade wenn ein Partner angestellt und der andere selbstständig ist, kann das die Finanzierung deutlich stabiler machen. Die Bank betrachtet dann den gemeinsamen Haushalt, also alle Einnahmen und alle Ausgaben zusammen.

Wie erhöhst du deine Chancen auf eine Zusage für den Immobilienkredit?

Unterlagen vollständig, aktuell und geordnet einreichen.
Eigenkapital einbringen, mindestens für die Kaufnebenkosten, wenn es möglich ist.
Private Konsumkredite und Leasingverträge vor der Anfrage prüfen und wenn möglich reduzieren.
Schwankungen im Gewinn kurz und nachvollziehbar erklären, zum Beispiel eine Investition oder einen Großauftrag.
Die Rate so wählen, dass sie auch ein schwächeres Geschäftsjahr aushält.
Nicht bei vielen Banken gleichzeitig ohne Plan anfragen.

Gerade das Eigenkapital ist bei Selbstständigen ein wichtiger Hebel. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist nicht ausgeschlossen, aber deutlich schwerer. Mehr dazu liest du im Beitrag zur 110-Prozent-Finanzierung. Welche Nebenkosten du in Hessen einplanen musst, steht im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Frankfurt.

Warum die Wahl der Bank bei Selbstständigen so wichtig ist

Jede Bank hat eigene Regeln für Selbstständige. Die eine verlangt drei Jahre, die andere zwei. Abschreibungen werden mal hinzugerechnet und mal nicht, und bei bestimmten Branchen sind einige Banken zurückhaltend. Wenn du nur bei deiner Hausbank anfragst, bekommst du eine Antwort nach deren Regeln, nicht nach den Regeln des Marktes.

Als unabhängiger Finanzierungsvermittler habe ich Zugang zu über 600 Banken. Ich schaue mir deine Zahlen an und reiche gezielt dort ein, wo deine Situation zu den Vorgaben passt. Einen schnellen ersten Eindruck bekommst du über den Finanzierungs-Check. Oder du meldest dich direkt über das Kontaktformular für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch, telefonisch, per Video oder in meinem Büro in Frankfurt.

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Fragen und Antworten

Wie viele Jahre Selbstständigkeit brauche ich für eine Baufinanzierung?

Viele Banken erwarten mindestens zwei, häufig drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Einige Institute sind flexibler, etwa wenn du vorher lange in derselben Branche angestellt warst oder eine bestehende Praxis oder Firma übernommen hast. Eine kurze Selbstständigkeit schließt eine Finanzierung also nicht automatisch aus.

Welche Unterlagen brauche ich als Selbstständiger für die Baufinanzierung?

In der Regel verlangen Banken die Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen und die Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre. Dazu kommen eine aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste, Nachweise zur Kranken- und Altersvorsorge sowie eine Übersicht über Vermögen und Kredite. Bei Gesellschaften kommen Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug und die Abschlüsse der Firma hinzu.

Rechnet die Bank mit meinem Umsatz oder meinem Gewinn?

Die Bank rechnet mit deinem Gewinn, nicht mit deinem Umsatz. Meist bildet sie einen Durchschnitt über mehrere Jahre und zieht Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge ab. Das verbleibende Einkommen ist die Grundlage für die Frage, welche monatliche Rate du dir leisten kannst.

Werde ich als Gesellschafter-Geschäftsführer wie ein Angestellter behandelt?

Meist nicht vollständig. Viele Banken betrachten Gesellschafter-Geschäftsführer ähnlich wie Selbstständige, weil das Gehalt von der wirtschaftlichen Lage der eigenen Firma abhängt. Deshalb verlangen sie zusätzlich zu den Gehaltsnachweisen häufig die Jahresabschlüsse der GmbH.

Schadet es, wenn ich meinen Gewinn steuerlich niedrig halte?

Für die Steuer kann das sinnvoll sein, für die Baufinanzierung ist es ein Nachteil. Die Bank kalkuliert mit dem ausgewiesenen Gewinn, ein niedriger Gewinn bedeutet also ein niedrigeres anrechenbares Einkommen. Wer einen Immobilienkauf plant, sollte das frühzeitig mit seinem Steuerberater besprechen.

Lohnt sich ein Finanzierungsvermittler für Selbstständige?

Gerade für Selbstständige oft ja, weil Banken ihre Einkommen sehr unterschiedlich bewerten. Ein unabhängiger Vermittler mit Zugang zu vielen Banken kann gezielt dort anfragen, wo deine Situation zu den Vorgaben passt. Bei More-Less ist das Erstgespräch kostenlos und unverbindlich.

Bekomme ich als Freiberufler eine Baufinanzierung?

Ja, Freiberufler wie Ärzte, Architekten oder Berater bewerten Banken grundsätzlich nach denselben Maßstäben wie andere Selbstständige. Entscheidend sind ein nachvollziehbarer, möglichst stabiler Gewinn über mehrere Jahre und vollständige Unterlagen wie Einnahmen-Überschuss-Rechnungen und Steuerbescheide. Wie lange die Tätigkeit schon bestehen muss, legt jede Bank selbst fest.

Kann ich als Selbstständiger ohne Eigenkapital finanzieren?

Möglich ist das, aber schwieriger als mit Eigenkapital. Weil das Einkommen von Selbstständigen schwanken kann, achten Banken besonders auf Reserven und erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld kommen. Ob eine Vollfinanzierung in deinem Fall realistisch ist, hängt von Gewinnentwicklung, Bonität und Objekt ab.