Eigentumswohnung kaufen in Frankfurt. Worauf du vor der Unterschrift achten musst

Für viele Menschen in Frankfurt ist die Eigentumswohnung der realistischste Weg ins Eigentum. Ein Haus ist in der Stadt für viele schlicht nicht drin, eine Wohnung schon eher. Aber eine Wohnung zu kaufen ist etwas anderes, als ein Haus zu kaufen. Du kaufst dich in eine Gemeinschaft ein, mit eigenen Regeln, eigenen Finanzen und eigenen Problemen.

In diesem Beitrag gehe ich mit dir durch, was du vor der Unterschrift beim Notar prüfen solltest. Das ist keine juristische Beratung, sondern eine Checkliste aus der Praxis mit Blick auf die Finanzierung.

Was kaufst du bei einer Eigentumswohnung eigentlich genau?

Du erwirbst Sondereigentum, also deine Wohnung, und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören zum Beispiel Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Grundstück. Über dieses Gemeinschaftseigentum entscheidest du nicht allein, sondern gemeinsam mit den anderen Eigentümern in der Eigentümerversammlung.

Selbst wenn deine Wohnung top saniert ist, kann also ein marodes Dach oder eine alte Heizung im Haus später Geld kosten. Genau deshalb reicht die Besichtigung der Wohnung allein nicht aus.

Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?

Die Teilungserklärung ist sozusagen die Verfassung des Hauses. Sie legt fest, was zu deiner Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Dort steht auch, ob dir zum Beispiel ein Kellerraum, ein Stellplatz oder ein Gartenanteil als Sondernutzungsrecht zugeordnet ist.

Zur Teilungserklärung gehört meist eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln für das Zusammenleben und die Kostenverteilung. Prüfe, ob die Wohnung, die du besichtigst, tatsächlich mit dem übereinstimmt, was in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan steht. Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein angebauter Wintergarten ist nicht automatisch rechtlich sauber.

Was sagen Hausgeld und Erhaltungsrücklage über eine Wohnung aus?

Das Hausgeld zahlst du monatlich an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken laufende Kosten wie Hausverwaltung, Versicherung, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom und häufig Heizung und Wasser. Außerdem steckt darin ein Anteil für die Erhaltungsrücklage, also das Sparkonto des Hauses für Reparaturen und Sanierungen.

Die Höhe des Hausgelds ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan. Die tatsächlichen Kosten stehen in der Jahresabrechnung. Den Stand der Rücklage findest du im Vermögensbericht, den der Verwalter jährlich erstellen muss. Eine sehr niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude ist ein Warnsignal. Stehen größere Arbeiten an, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, und die zahlst dann du anteilig.

Für die Finanzierung ist das Hausgeld übrigens auch wichtig. Die Bank rechnet es in deine monatliche Belastung ein. Ein hohes Hausgeld verringert also den Spielraum für deine Kreditrate.

Warum solltest du die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen?

Weil dort steht, worüber im Haus gestritten, geplant und entschieden wird. Lass dir die Protokolle der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung geben. Achte besonders auf beschlossene oder diskutierte Sanierungen, Sonderumlagen, Streit mit einzelnen Eigentümern, Rechtsstreitigkeiten und Probleme mit dem Verwalter.

Wenn im Protokoll steht, dass das Dach in den nächsten Jahren gemacht werden muss und die Rücklage das nicht deckt, weißt du, was auf dich zukommt. Das ist kein Grund, nicht zu kaufen, aber ein Grund, es beim Preis und in deiner Finanzierung einzuplanen.

Ein weiterer Punkt ist der Verwalter selbst. Ein gut organisierter Verwalter verschickt Unterlagen pünktlich, dokumentiert Beschlüsse sauber und kümmert sich um anstehende Arbeiten. Wenn du schon beim Anfordern der Unterlagen merkst, dass nichts vollständig ist oder Abrechnungen fehlen, ist das ebenfalls ein Hinweis, den du ernst nehmen solltest.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Hessen an?

Zum Kaufpreis kommen in Hessen mehrere Posten hinzu.

• Grunderwerbsteuer von 6 % des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch mit grob 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
• Maklerprovision je nach Vereinbarung, wenn ein Makler beteiligt ist

Bei der Maklerprovision gibt es eine wichtige Regel. Kaufst du als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und ist der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Eine ausführliche Aufstellung findest du im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Frankfurt.

Wie viel Eigenkapital brauchst du, um eine Eigentumswohnung zu finanzieren?

Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können. Je mehr du darüber hinaus einbringst, desto geringer ist in der Regel der Zins und desto schneller bist du schuldenfrei. Was konkret möglich ist, hängt von deinem Einkommen, deiner Bonität und der Wohnung selbst ab.

Es gibt auch Finanzierungen, bei denen die Bank Kaufpreis und Nebenkosten übernimmt. Das ist anspruchsvoller und teurer, kann aber in bestimmten Fällen sinnvoll sein. Mehr dazu im Beitrag zur 110-Prozent-Finanzierung. Wie viel für dich realistisch ist, zeigt dir der Finanzierungs-Check.

Was ändert sich zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage?

Wenn du selbst einziehst, zählt vor allem, ob die Wohnung zu deinem Leben passt und ob du die Rate dauerhaft tragen kannst. Bei einer Kapitalanlage rechnen Banken und du selbst anders. Die Miete fließt in die Rechnung ein, aber meist nicht in voller Höhe, weil Leerstand und Instandhaltung berücksichtigt werden. Dazu kommen steuerliche Fragen, die du mit deinem Steuerberater klären solltest.

Ist die Wohnung bereits vermietet, trittst du in den bestehenden Mietvertrag ein. Was das für dich bedeutet, liest du im Beitrag zur vermieteten Immobilie in Frankfurt.

Welche Lagekriterien solltest du prüfen?

Die Lage kannst du später nicht mehr ändern. Achte auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kitas, Lärmquellen wie Hauptstraßen oder Flugrouten und geplante Bauprojekte in der Umgebung. Schau dir die Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten an. Und frag dich ehrlich, ob die Lage auch bei anderen Käufern oder Mietern gefragt wäre, falls du irgendwann verkaufen oder vermieten willst.

Wie gehst du jetzt am besten vor?

Bevor du ernsthaft verhandelst, solltest du wissen, wie viel du finanzieren kannst. Mit einer klaren Finanzierungsbestätigung trittst du beim Verkäufer auch deutlich sicherer auf. Ich vergleiche für dich über 600 Banken und schaue mir auf Wunsch auch die Unterlagen zur Wohnung aus Finanzierungssicht an. Einen ersten Überblick verschafft dir der Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, telefonisch, per Video oder persönlich in meinem Büro in der Schwarzwaldstraße 98 in Frankfurt. Melde dich einfach über das Kontaktformular oder unter 06431 2807 666.